复盘：栖海澐颂，大户型比小户型更能升值？

时间：2023-03-31 09:10:28 来源: 中房评

编者按：很多读者朋友都会问一个问题：“**盘买了能涨价吗”？

这是个听起来简单，但是很难回答的问题，很多“砖家”的观点都被时间证伪。那么，在“房住不炒”的时代，究竟哪些房子既能满足居住需求，又能实现保值增值呢？

今天开始，我们就以北京楼市的典型热销项目为例，围绕哪些房子保值、增值的问题进行“一家之言”的分析，欢迎大家提出宝贵意见。

(相关资料图)

案例：栖海澐颂

3月18日，栖海澐颂线上开盘，887套房源引来1743组客户参与选房，最终当日成交839套，75亿元！开盘去化率约95%！

这么火的项目未来能涨吗？在顾问君看来，答案是肯定的！原因有三点：

第一，房价“补涨”

贝壳APP显示海淀永丰区域内次新房项目首创天阅西山二手房挂牌均价9.2万元/平米，相邻区域2004年建成的中海枫涟山庄二手房挂牌均价10.5万元/平米，2005年建成的百旺茉莉园二手房挂牌均价9.9万元/平米。

栖海澐颂8.2万元/平米的售价存在补涨空间。

第二，产品力更强

体现在两方面，第一是户型设计，据说93平米户型排卡达到1000组（这里不做展开）；第二是成本投入：室内精装出现了蒸烤一体机和冰箱，外立面上了石材，这样的设计方案相比同区域竞品更有竞争力。

而且未来进入存量房交易后，这样的竞争力可以让项目二手房成交价格高于区域其他项目。

第三，区域处于上升期

2022年，海淀区GDP总量突破一万亿元，成为北京市第一个、全国第二个经济总量跨越万亿元的市辖区，而永丰是海淀经济的主要“发动机”。

这里拥有上千家高新技术企业，是海淀最具潜力与活力的科创增长极。产业持续升级带来区域产业人口的购买力提升，从而影响房价。

在这个拥有溢价确定性的项目中，什么样的户型，未来涨价空间最大呢？

栖海澐颂户型比例：

81平米两室共计:108套比例:12％

87平米三室共计:193套比例:22％

93平米三室共计:136套比例:15％

121平米四室共计198套比例:22％

129平米四室共计150套比例:17％

148平米四室共计:60套比例:7％

154平米四室共计30套比例:3％

我们先抛出答案：121平米、129平米、148平米、154平米这四个四室户型。

现在说原因：

第一，看市场供应量

从2022年海淀永丰新房供应量来看，中海富华里两期项目一共供应了近1200套房源，其中一期（富园期房部分）开盘当天销售9成，二期（汇园）顺销至2023年3月30日，已销售400余套，整个项目剩余可售房源约400套左右。

剩余的400套房源中，以99平米三室为主，其次是116平米三室。但栖海澐颂面积段相近户型93平米三室和121平米四室却是开盘当天几乎售罄。

这说明永丰区域这个面积段的供应量较大，项目要靠产品力和性价比胜出。

第二，看二手房成交

贝壳APP显示永丰板块内冠城大通百旺府，2022年成交20套，其中110平米-150平米户型成交11套。而旁边户型面积普遍在180-210平米的首创天阅西山在2022年只成交了5套房。

通过价格对比发现，首创天阅西山的二手房挂牌价集中在1800-2200万元之间，已经摸到了区域的价格天花板。

这说明区域客户不是不需要大户型产品，而是因为受总价制约，110平米-150平米的户型成交更活跃。

第三，看接盘客是谁

现阶段海淀永丰成长中的企业中，未来还会出现公司上市，也就是股票分红的机会，这意味着来区域接盘客群的购买力还将提升。

可以简单理解为“需求向前跨一级”，比如三室的主力需求，就有可能被四室起步取代。

其次，在区域置业两室和小三室的客户比较年轻，多是两口之家，或者小太阳家庭。这些家庭在5年后，会面对家中添丁，孩子分房居住的需求，增加一房的诉求就会释放出来。

此外，还有海淀上地、中关村等传统片区和朝阳北部这些房价承价能力更强的客户，会因为永丰未来的吸附力逐渐置换到区域来。

因此，在不触碰到区域总价天花板的前提下，121平米（约980万元/套）、129平米（1050万元/套起）、148平米（1200万元/套起）、154平米（1250万元/套起）这四个四室户型更符合未来区域客群的置换需求。

永丰区域的投资，一定是选品质盘、产品力好的项目，因为区域未来还会有新项目推出，二手房的升值逻辑一定是品质+产品力。

现在永丰区域主要是外来的刚需、刚改需求为主，但永丰区域产业和配套会持续升级，走向成熟，未来切换为本地中高端改善需求的时候，比如栖海澐颂这些区域内品质项目的120平米往上、三或四居室的户型就会凸显升值潜力。

同时，住在区域政策房项目的科创人才，在完成过渡性需求后，也会变为改善客户，而基数庞大的二手房则会承接起刚需需求，新房市场的趋势必然是改善需求为主。

所以，即便买区域红盘，也要考虑5年以后这个区域的接盘客户要买什么样的房子，多大面积的房子。

区域需求决定未来二手房市场价格走势，在缺少改善产品，尤其是120-150平米面积段大三室或四室的海淀永丰，什么样的房子未来涨更快，答案并不复杂。

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